1년에 임대료 1억이라면 자산은 얼마인가
-. 수익형 부동산의 경우, 대출한도는 50%라 보고
- 대출한 곳은 4.5% 이자를 내고
- 임대로 주는곳을 5.5% 목표를 잡아야 내가 가진 자산은 연평균 5% 라는 수익율을 맞출 수 있음
-. 쉽게 생각해서
자산이 20억있으면
대출받아 40억짜리 건물사서 세를 받으면 반은 이자내고 반은 생활비쓰는 1억 소득 건물주가 되는 것
- 비선호 업종이 들어올 경우 목표 임대료를 1% 높게 설정하면 됨. 음식점 원룸 등.
- 20억 자산으로 20년동안 임대업 하고 산다면 됨
20년후에 건물 부수고 다시 짓던가 (모아놓은 돈 + 지가 상승분으로 대출껴서 )
10년쯤 될때 건물이 낡고 아프기 시작하면 털고 다른데 가서 시작
임대방법은 두가지 방법이 존재
1. 건물가치는 빠지더라도 당장의 수익 : 오피스텔 /원룸 / 유흥 / 음식점 위주 -> 유흥을 제외하면 근생으로 가능
2. 트러블 없이 안정적인 수익 도모 : 오피스 / 병원 / 학원 / 음식점은 커피숍과빵집까지 -> 전층 상업시설
1-1-1 원룸이나 오피스텔을 넣는다면
1층에서 점포를 2개까지 넣고 (전체 수익의 1/3이 여기서 나와야 한다고 봐도 될정도)
2층부터 원룸이나 살림집을 넣는다면 평균 공실율은 10-20% 정도까지 봐야함
원룸 50만원 / 월 이 기준으로 공실율 20% 볼때 10개 방을 돌려야 연 1억 가능 (수리비 없다는 전제로)
- 보통 층당 원룸이 4-5개 기준, 바닥면적이 50평인 경우 8평 5개 계단 10평
- 요즘 유행하는 1층 상가 2-4층 필로티 구조 원룸인 경우 주차장 상태가 엉망이라
오래 못가지고 있는다고 보면 됨 (10년되면 건물가치는 0 강남이나 대학가 근처 아니라면 )
보통 4층 건물의 경우
임대료 + 관리비로 월 2000 이 나와야
800 자산소득 800 이자 400으로 수도광열비 및 건물관리 가능
1층 점포 2개
2층 원룸 5개
3층 원룸 5개
4층 원룸 5개 가 가장 이상적이지만 중간중간 구조상 투룸을 넣어준다면 좋음
투룸의 경우, 이사하는 확률이 적고 상대적으로 임대료 징수가 잘되는 편
1-1-2
안정적이 수익을 위해서라면
4층 건물의 경우 / 엘베 있다는 전제라면
임대료 비중
1층 50
2층 30
3층 20
4층 20
(3층부터는 20%로 동일. 4층까지 풀로 되면 120%인데 이럼 돈 버는 거보통 공실율과 기타등등 빼서 100 맞춰야함)
1년 임대료가 2억이라면 1층에서 1년에 임대료 1억 나와야 함
그래서 1층에 들어오는 임차인이 중요함
1층에 좋은 임차인이 오려면 주차장이 좋아야 함
그럼
땅을 넓게 사던가 -
지하주차장 공사를 하던가 ㅠ.ㅠ
1-2 나의 살림집을 건물과 합칠 것인지 결정
- 장점 : 건물관리가 상대적으로 용이
- 단점 : 사람들과 얽혀야함, 차라리 같이 안사는게 좋음
1-3. 관리는직접? 아님 외주?
외주가 낫지만
경력을 쌓아야 하기에 외주주더라도 다 참석하고 배워야 함
반드시 필요한것
소방안전관리자 전기기사
